（臧璇） 不久前，国家统计局最新一期70城商品住宅销售价格变动情况出炉。数据显示，二手房方面，7月共有41城房价环比上涨，3城持平，26城下跌，较上月明显回落。其中35个三线城市二手房价更是年内首降，由上升趋势转为环比下降0.1%。

消息一出，立即引发众多关注与讨论。作为二手房类型中不可忽视的存在——“老破小”，更是再次被推上舆论的风口浪尖。

在各大城市生活论坛，针对“老破小”的吐槽似乎从未停止过：楼龄高贷款难、户型设计奇葩、面积小、社区配套落后、物业无保障……由于隔音差、停车难造成的邻里纠纷更是屡现报端。

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然而，存在诸多问题的“老破小”，却历经房地产市场的多次调控后依然坚挺，价格几乎不受政策影响波动，被购房者戏称为楼市“万金油”，这是为什么？

究其原因，一是地理位置的优越：很多“老破小”都坐落在城市的核心区位，良好的地段保障了其交通出行的便捷、相关生活配套的高成熟度。对于需要长时间通勤往返，又没有足够预算在繁华地段购置新房的上班族来说，“老破小”是退而求其次的最佳选择。

二来，很多高价“老破小”都和学区房挂钩。教育，永远是逃不开的民生热点话题。在北京、上海等一线城市，学生间的竞争激烈程度尤甚。一套好的学区房，直接带来孩子今后数年良好的教育保障；更不用说，其背后蕴含的稳定回报和升值空间。

据相关统计数据显示，北京某热门小区虽房龄久，基本皆为80年代老房子，却凭借优越的地理位置和良好的教育配套，成交均价一路走高：从2019年12月份的10.26万元/平方米，上涨到2020年11月份11.09万元/平方米。平均每套房源增值50万元，更有小区内某套房源，半年间暴涨70万元。如此巨大的升值潜力，购买“老破小”的人群络绎不绝也就不足为奇了。

2021年7月之前，国家针对房地产市场过热问题出台了一系列政策，多次强调“房住不炒”。然而，其调控层面集中在限购、限售、控地价等，主要影响新房市场，和“老破小”关系不大，受到的价格波及小。

但7月开始，针对二手房的调控明显“动了真格”。上海、无锡、温州等多城推出二手房价格参考机制。全国多家银行利率上浮、放款周期延长甚至针对“老破小”停贷，阴阳合同不复存在。北京、深圳正式宣布启用“教师轮岗制”，实行教师跨校跨学区交流，打破名校优质教育资源垄断。

政策、金融、教育多位冲击，无不在动摇“老破小”价格逻辑的根本。据央视财经报道，近日某拍卖平台上，一套深圳**学区房降价500万后仍然遭遇流拍。众多深圳购房者从之前的“万民抢房”转为观望态度。深圳市住建局数据显示，8月2日至8月8日，深圳二手房网签量仅为556套（含自助网签），首次跌穿600套关口。

与此同时，武汉、重庆、安徽等多地开始积极推行并细化“旧改”政策。北京发布通知，提出将在老旧小区改造工程中推行样板引路制度，让居民对“老破小”如何改造及改造效果有更直观的了解。住建部数据显示，2021年1-6月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.64万个，占年度目标任务的67.5%，较5月末增加了25.1个百分点。

基于上述情况，有业内声音认为，对于“炒房客”来说，“老破小”投资价值暴跌，未来升值空间已不如此前明朗。但对于有通勤需要的刚需购房者来说，“老破小”仍是值得考虑的选择。（完）

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